Apartman Yönetimi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS) - Genel
1️⃣ Apartman yöneticisi kimdir, nasıl seçilir?
Apartman yöneticisi, kat malikleri tarafından genel kurulda seçilen ve apartmanın idari ve mali işlerinden sorumlu kişidir. Yönetici, kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi veya firma da olabilir.
Yönetici seçimi, kat malikleri kurulunda oyçokluğu ile yapılır ve karar mutlaka karar defterine açık şekilde yazılmalıdır.
2️⃣ Apartman yöneticisi seçmek zorunlu mu?
Evet.
8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici atanması zorunludur. Yönetici seçilmezse, kat maliklerinden biri veya sulh hukuk mahkemesi tarafından yönetici atanabilir.
3️⃣ Apartman yöneticisinin görevleri nelerdir?
Apartman yöneticisinin başlıca görevleri şunlardır:
- Aidatları toplamak
- Ortak giderleri ödemek
- Gelir-gider kayıtlarını tutmak
- Apartmanı resmi kurumlar nezdinde temsil etmek
- Genel kurul kararlarını uygulamak
- Gerekirse icra takibi başlatmak
4️⃣ Apartman yöneticisi maaş alır mı?
Apartman yöneticisi ücretli veya ücretsiz olabilir.
Ücret alıp almayacağı ve tutarı, genel kurul kararıyla belirlenir ve karar defterine yazılmalıdır.
5️⃣ Kiracı aidat ödemek zorunda mı?
Evet.
Kiracı, kullanıma bağlı giderler ve aidatı ödemekle yükümlüdür.
Ancak asıl sorumluluk kat malikine aittir. Aidat ödenmezse yönetim doğrudan ev sahibine de başvurabilir.
6️⃣ Aidat ödemeyen kiracıya veya ev sahibine ne yapılabilir?
Aidat ödemeyen kişi için şu yollar izlenebilir:
- Yazılı uyarı
- İhtarname
- Noter ihtarı
- İcra takibi
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aidat borcuna aylık %5 gecikme tazminatı uygulanabilir.
7️⃣ Aidat artışı nasıl yapılır?
Aidat artışı, genel kurul kararıyla yapılır.
Kararda mutlaka:
- Eski ve yeni aidat tutarı
- Uygulanacağı tarih
- Oyçokluğu veya arsa payı çoğunluğu
- açıkça yazılmalıdır.
Keyfi aidat artışı yapılamaz.
8️⃣ Apartman genel kurulu yılda kaç kez yapılır?
Olağan genel kurul yılda en az bir kez yapılır.
Gerekli hallerde olağanüstü genel kurul da yapılabilir.
9️⃣ Genel kurul çağrısı nasıl yapılır?
Genel kurul çağrısı:
- En az 15 gün önce
- Yazılı olarak
- Gündem maddeleri belirtilerek
- yapılmalıdır.
Çağrı yapılmadan alınan kararlar iptal edilebilir.
🔟 Genel kurulda çoğunluk nasıl hesaplanır?
- Yönetici seçimi, aidat belirleme: Sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Mantolama, yenilikler: Arsa payı çoğunluğu
- Yönetim planı değişikliği: Oybirliği
Yanlış çoğunlukla alınan kararlar mahkemede iptal edilir.
1️⃣1️⃣ Apartman karar defteri nasıl tutulur?
Karar defteri:
- Noterden tasdikli olmalı
- Her karar açık, net ve yoruma kapalı yazılmalı
- Oy türü (oybirliği / oyçokluğu) belirtilmeli
- İmzalar eksiksiz olmalı
“Kabul edildi” gibi ifadeler tek başına yeterli değildir.
1️⃣2️⃣ Apartman denetçisi kimdir, ne yapar?
Denetçi, apartman yönetiminin mali işlemlerini kontrol eden kişidir.
Denetçi:
- Gelir-giderleri inceler
- Belgeleri kontrol eder
- Genel kurulda rapor sunar
1️⃣3️⃣ Apartman denetçi raporu zorunlu mu?
Evet.
Her yıl yönetimin denetlenmesi ve raporlanması gerekir. Denetçi raporu olmadan yapılan ibra kararları iptal edilebilir.
1️⃣4️⃣ Apartman kamera sistemi kurulabilir mi?
Evet, ancak:
- Genel kurul kararı alınmalı
- Ortak alanlarla sınırlı olmalı
- KVKK’ya uygun olmalı
- Kamera kararı karar defterine açıkça yazılmalıdır
Aksi halde hukuki sorunlar yaşanabilir.
1️⃣5️⃣ Apartman yöneticisi banka hesabı açabilir mi?
Evet.
Ancak bu yetkinin genel kurul kararıyla açıkça verilmiş olması gerekir.
Karar defterinde banka işlemleri yetkisi yazmıyorsa işlem yapılamaz.
1️⃣6️⃣ Apartman yöneticisi icra takibi başlatabilir mi?
Evet.
Aidat borcu için icra takibi başlatılabilir.
Ancak yöneticinin bu yetkisi de genel kurul kararıyla verilmiş olmalıdır.
1️⃣7️⃣ Apartman yönetimi fatura keser mi?
Hayır.
Apartman yönetimi ticari işletme değildir, fatura kesmez.
Ancak gelir-gider belgeleri düzenli tutulmalıdır.
1️⃣8️⃣ Yönetici görevini kötüye kullanırsa ne yapılır?
- Olağanüstü genel kurul çağrısı yapılabilir
- Yönetici görevden alınabilir
- Gerekirse dava açılabilir
1️⃣9️⃣ Apartman yönetim planı nedir?
Yönetim planı, apartmanın anayasa belgesi gibidir.
Kat maliklerini bağlar ve tapuya şerhlidir.
2️⃣0️⃣ Apartman yönetimiyle ilgili davalara hangi mahkeme bakar?
Apartman yönetimiyle ilgili davalarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
